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南昌房价涨跌成迷雾
编辑时间:2011/9/14 10:33:52  点击数:次
  [提要]进入下半年,南昌房价是涨是跌成了一团迷雾。7月份南昌房价同比涨幅大增,二手房环比却在下跌;8月份居住用地拍卖告别之前持续起拍价成交的尴尬,不断创出新高;7月份以来商品房供给量大幅提高,销售率却在走低,8月推盘折后均价回落……

进入下半年,南昌房价是涨是跌成了一团迷雾。7月份南昌房价同比涨幅大增,环比却在下跌;8月份居住用地拍卖告别之前持续起拍价成交的尴尬,不断创出新高;7月份以来商品房供给量大幅提高,销售率却在走低,8月推盘折后均价回落……

现在南昌的房价是涨还是跌?谁也给不出个答案,数据上看环比是在跌,但买房者却没有跌的感觉。南昌的房价年内是涨还是跌?也没人能准确预测。

案例:握着一大把钱等房价降

7年购进两套房,信心膨胀

“有一处自己的房子,才算真正有个家。”六年前,小李在岳父母居住的小区买了一套小两房,面积不大,当时房主急于出手,所以价格也算便宜,简单整理一下就入住了。等到2008年,陷入短暂的低迷期,南昌的房价出现了下跌。“当时的政策比较宽松,因为我们没有向银行贷过款,可以首付3成按揭购房。”看到爱人单位附近的楼盘开盘,户型不错,价格也才3200元/平方米,小李一咬牙取了10万元存款付首付,购买了一套90余平方米的2 1结构住房。

小李告诉记者,之后看到房价开始上涨,在岳父母和爱人面前还得意了好长一段时间。虽然不在南昌常住,而且每月还在还贷款,但每次想到依靠自己的努力已经拥有两套房,自信心膨胀。

卖掉小房想换大房,不料没房住

“觉得居住的房子太挤,想换套大房子住。”2月份,小李以5000元/平方米的价格卖掉了最早购置的小两房,拿着33万元现金在南昌转了一圈,竟然发现房源不多,地理位置还比较中意的楼盘房价在8000元/平方米左右,觉得有些贵。而且,当时正好有关限购令出台,有不少人预测房地产会降温,也就和其他买房者一样选择了观望。

时间一拖就是三个月,这时小李猛然发现,一些推新房源的楼盘还出现了排队选房的现象,房价不降反涨。“尽管是这样,还有一部分人认为房地产的拐点会在六七月份出现。”小李说,听他们这么一说,我还自作聪明地认为,如果下半年房价下跌,自己手中的不也就开始“贬值”了吗?另外,银行也紧缩房贷,要换套大房,33万元现金和自己15万元存款也仅仅只够付首付,而此时贷款却越来越难。于是,小李有了“赌”一把的冲动,将那套小三房也挂到了网上出售。

小李说,7500元/平方米,房子卖得比较顺利,还去银行贷款,还有60万元入口袋。之后就租房住等着房价降下来。可是,盼星星盼月亮,等到了8月底,但有关部门公布的各个楼盘销售价格却几乎每周都有上涨。“就说艾溪湖东岸的房子,售价都已经超过7500元/平方米了,洪都大道以西、学校周边的市中心更是找不到每平方米1万元以下的新房,着实让我没了主意。”小李说,太偏的房子不想买,市中心的又太贵,现在是手中有钱却租房住。

现象

拍卖高潮迭起

8月份逾九成溢价成交与商品房成交不愠不火截然不同,8月份南昌的土地市场高潮迭起,令人应接不暇,告别限购令实施以来常态式起拍价成交的尴尬状况。8月初高新区4宗地块全部溢价成交,其中一幅地块拍出530万元/亩的单价,创高新区土地价格新高。8月23日朝阳新城两幅地块成交单价超千万,刷新南昌居住用地价格记录。

8月份,南昌市推出12幅商住地块,只有1宗土地以底价成交,其余全部溢价成交,成交总金额达26.45亿元,创单月新高。8月份土地交易表明,开发商对于优质地块仍然渴望,中小企业对于中小规模地块接纳度较高。

二手房新房成交量均萎缩

二手房成交量下滑

小高是南昌红谷中大道某中介门店的经纪人,从事这一行已5年。“我两个月才做了一个单子,本希望9月份能有很好的起色,可现在的情况比想象的悬殊很大。感觉现在的二手房买卖像2008年下半年至2009年上半年,甚至比那时还糟。好不容易做好房屋买卖双方的工作,但因贷款迟迟办不下来,拖的时间太长单子泡了汤。”小高无奈地说,他所在门店已分租了一半,九、十月份业务量不能扩大,那将面临关门的可能。

江西满堂红置业总经理吴伟表示,自南昌实施住房限购令以来,经过短期的调整后,二手房交易恢复得很快。五六月份的时候整个交易状况不错,而到7月份后,成交量逐渐下滑,感到压力越来越大。从买方的情况看,多为急需居住者,不得不买房才出手。卖方在挂出的房子长期不成交后,日益担心房价会下降,因此在价格上作出让步。

南昌房产中介普遍反应,遇到最大的难题是贷款,致使许多谈成的房产交易搁浅或流产。而货币政策还在收紧,即使是“金九银十”,也不敢抱太大希望。数据显示,8月份南昌二手住宅成交1580余套,比7月下降近70套,比今年限购令以来成交最高的5月份少190多套。

“金九”新房成交量萎缩

去年9月份,南昌楼市开门红,随着开发商推盘量和优惠幅度的增加,购房者纷纷放弃观望,果断入市,使得南昌楼市呈现出量价齐升的态势,成交量明显放大。首周(8月30日~9月5日)新建商品房共成交939套,其中住宅成交787套;二手房共成交574套,其中住宅成交533套。全月新商住房成交2455套。

而今年9月,各楼盘抓住难得的旺季采取各种方式加大促销力度,但效果不如去年,前12天新商住房、二手住宅才分别成交473套和484套。中秋节三天小长假期间,去年新商住房三天共成交405套,而今年仅68套,甚至日成交出现个位数。“金九”开头楼市成交量的大幅萎缩,显示出在商品房限购、货币政策继续收紧等情况下,今年的楼市旺季出师不利。

来自江西同致地产的研究数据显示,开发商冲着九、十月份的销售旺季,加大了推盘的速度。7月份南昌市有25个楼盘开盘,8月份达28个,其中8月最后一周开盘楼盘多达11个,创今年单周开盘记录。9月份预计开盘楼盘多达40个,其中新盘6个,这是去年10月份以后首次如此多的楼盘开盘。

在销售市场“金九”开门不红的情况下,供应量大增意味着南昌房地产市场面临更加严峻的销售压力。据南昌房地产信息网统计,到9月13日,可售新建商品房数量达9200余套。

数据在下跌板块表现差异较大

江西同致地产有关研究人士称,7月份南昌市共有5个楼盘销售均价在万元以上,价格区间8001元/平方米以上房源供应面积占总量的45.02%。到8月就明显下降,使得8月推盘折后均价回落到7189元/平方米,环比下跌一成多,这是南昌房价近半年首次下跌。不过,实际上并非如此,房价只是整体上回调,各板块表现差异较大。多个区域房价仍在上涨,莲塘板块的昌南客运站片区、新建板块和湾里板块的环比涨幅在5%以上。

分析:年内南昌房价上涨乏力

为控制房价,南昌今年房价同比涨幅“红线”为不超10%。但是,“限购令”后南昌新建商品房价整体仍呈微幅上升的态势。据国家统计局公布的数据,从今年3月~8月,南昌新建商住房价环比并未下跌过,环比最高涨幅为0.3%,最低为持平,意味着南昌房价整体还在涨。7月份新建商住房同比上涨达9.4%,距离“红线”近在咫尺。记者日前从有关渠道了解到,因为7月份的房价涨幅较高,住建部下发文件,要求南昌严控房价。

业内人士分析,鉴于南昌的房价现状,年内同比涨幅不超10%,那就在某种程度上意味着留给房价上涨的空间十分有限。为了不被问责,若房价继续上涨,不排除南昌出台更严厉举措控制房价。所以,年内南昌房价上涨受到“红线”压力,难有表现。

同致地产高级研究员姜道林表示,2008年底时,南昌商品房销售率一度跌至30%,甚至更低一些,当前60%左右的销售率还算可以,能满足开发商的回款问题,不至于出现资金断裂。若维持现行的房市调控政策,今年南昌房价整体下跌的概率不大,除非还有更严厉的举措。

“还没有到价格下跌的时候,只不过是上涨的速度会放慢。”一位房地产商坦言。

记者秦谦、首席记者黄培红/文