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冷市之中谋突围 部分房企不差钱
编辑时间:2011/10/20 9:42:24  点击数:次

日前,国家统计局报告显示,三季度全国企业景气指数为133.4,已连续8个季度位于130-138之间,呈现景气态势。其它行业形势可喜,而在房地产业,上述指数则环比继续回落,自2009年三季度以来,首次落至120以下。

  行业不景气、企业家缺乏信心、资金链紧张……业内也平生出许多关于绝大多数房企资金已临崩溃边缘,降价求量或如潮水袭来的推测。

  然而,真实的市场情况,却并非如此悲观。

  记者了解到,前三季度,万科、恒大等龙头房企销售业绩进一步攀升,并有望稳步超越去年。而紧随其后的正源地产、华业地产等一些品牌房企,也通过全国布局、涉足矿业等手段,化解资金压力,业绩稳中有升。

  对此,业内人士表示,受累于限购、限贷等调控政策,许多房企均感到一定资金压力。但仍可看到,一些品牌地产开发商已采取动作,通过市场全国化、产品多元化、融资多渠道化,在冷市之中率先突围。

  打响突围战

  部分品牌房企不差钱

  “千亿”,当销售额在去年突破这个数字时,即便在对外的公告中,仍可读到万科那跃然纸上的兴奋与激动。

  而即使是持续发力的调控政策,依然没能阻止万科今年迈向千亿销量的脚步。记者从深圳证券交易所了解到,今年前9月,万科已累计实现销售面积841.2万平方米,销售金额达到970.8亿元,同时9月份又新增加项目8个。

  这也与统计机构的资料不谋而合。《2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜》显示,前三季度排名前30位的房企销售业绩进一步攀升,其中万科、恒大等大型企业的业绩均已十分接近或超越去年全年的水平。

  可观的销售业绩、大量的土地储备……一线房企依然稳步前行。再看二线房企,虽承受着巨大的市场竞争,但仍有正源地产、华业地产等品牌房企,非但化解了资金压力,整体业绩还稳中有升,上演冷市突围。

  在北京有多个项目的金科股份,日前发布公告称,预计1-9月归属于上市公司股东的净利润为54000万元-68000万元,比上年同期增长90%-140%。一直深耕通州楼市的华业地产,也取得不错成绩,其半年报显示,1-6月实现营业收入92795.55万元,其中净利润16156.78万元,同比增加了59.62%。

  而发端于大连的正源地产,近期则接连在冷清楼市中上演成交好戏。据正源地产相关负责人表示,黄金周期间,北京地区正源金融世家销售额达到近亿元,其它两个在售项目正源尚峰尚水、正源定慧福里,也创下了数千万元的销售业绩。从4月份至今,正源地产在京已斩获5亿元销售业绩。当目光转回其大本营——大连,新盘吉祥e家推出的300套房源,短期已也实现销售280余套,去化率超过90%。

  楼盘销售的火热,为房企资金回笼,保持资金流的健康运转提供保障。“正源地产充足的资金,也助力旗下各项目的稳步推进。”上述负责人对记者表示,公司目前和众多银行、金融机构、海外投资人合作顺畅,因此得到充足的资金,资产负债率更是一直保持在行业平均水平的一半以下。

  莫尼塔(上海)投资发展有限公司分析师施琪认为,房企全年业绩已基本锁定,行业整体来看业绩不会太差。虽然截至今年上半年,房地产上市企业资产负债率平均已达70%以上,但考虑到预收账款,真实负债率应在40%左右,属中等可控水平。因此房企在“银十”开局表现出的降价动力,也没有想象中那么大。

  实为双刃剑

  调控挑战与机遇并存

  来自中原地产的统计报告显示,前三季度,我国房地产企业累计股权并购数量已经达到了87宗,房地产企业股权变动创历史纪录,超过去年同期两倍以上。业内人士表示,在全国性限购、限贷的背景下,中小房企土地和在售项目储备有限,周转率低,因此无奈接受并购。

  也有部分房企,依据本身优势,改变发展策略,破解资金难题。记者观察到,龙头房企多采用加快供应、销售、资金回笼的高周转策略,且提前布局全国市场以减少风险。而二线房企,则大多采用灵活的策略,丰富产品类型,拓展市场领域,以抵御调控带来的挑战。

  恒大地产内部人士表示,今年恒大各地新开楼盘绝大部分都集中在三线、四线,甚至是五线城市,几乎不受限购政策影响。之前公司还一直苦于在一线城市很难站稳,不料反而成了目前市场竞争的极大优势。

  成交冷清,也促使不少房企择矿“避风”。就在9月,已宣布投资新疆金矿的华业地产再度“涉矿”,计划以5400万元收购陕西两金矿。关于这次收购,华业地产公告显示,是出于增强公司盈利能力,优化公司产业结构,实现公司的多元化发展战略目标。另外,莱茵置业、鼎力股份、西藏城投、中天城投、宁波联合等诸多二三线房企也纷纷投身矿业。

  同样是求变,有着近20年发展历程的正源地产,则有着应对楼市调控,保持良好销量、维持资金健康流转的独特优势和独到见解。除了深耕住宅市场外,正源地产已涉猎商业及工业地产领域,同时还不断加大土地储备。目前,包括建设中的正源购物中心在内,在京正源地产已有100万平方米的用地规模,而放眼全国,更在大连、南京、重庆、长沙、西安、廊坊、淮南等地有着建面约400万平方米的土地储备,为公司未来的发展打下了坚实的基础。

  之所以有如此的大手笔,与其良好的资信质量,优质的融资渠道当然密不可分。据了解,出于对正源地产的信任和看好,长期以来包括中国建设银行在内的诸多国字头银行均给予其规模可观的授信额度。而对外,在不少房企海外融资无门的情况下,摩根士丹利、高盛等国际著名投行,也为正源地产不断引入数额巨大的私募基金。

  调控带来挑战的同时,也伴随着机遇。业内人士表示,每一轮的房地产调控都是一次行业大的洗牌和淘汰。在调控政策持续发力的背景下,中小开发商往往收缩战线、以求自保,而这却正是资信实力优良,产品质量突出的品牌房企谋求自身发展的良机。