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楼市调控企业转型 商业地产风生水起
编辑时间:2011/11/8 8:21:24  点击数:次

新华网太原11月6日电 (记者 魏飚) 当前,受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响,全国商品住宅市场低迷,被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。

  有专家认为,商业地产的持续升温除了受商品住宅市场调控外,也和我国城市化加速下的房企转型密不可分。盲目涉足商业地产同样暗含风险,开发商转战商业地产应避免投机心理,要做好市场调研和后期的管理、运营。

  住宅市场暗淡无光 商业地产风生水起

  当前,全国住宅市场持续低迷,降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三线城市,包括万科、富力、恒大等龙头开发商集体拉开房价下跌序幕,有的在售楼盘降幅达到20%。市场普遍认为楼市拐点已经临近。

  此外,10月底公布的70家房地产上市公司第三季度财报显示,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。中国最大的房地产商万科于近日发布的10月份销售公告显示,其销售面积100.4万平方米,销售金额103.4亿元,同比分别下降23%和33%,降幅扩大。

  相比持续低迷的商品住宅市场,商业地产却日渐升温。据戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告显示,北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例,据新浪乐居统计阳光家缘数据显示,该市11月1日至3日全市有三个住宅项目获批预售证,其中就包括两个商业地产项目,商业地产成为广州11月开月绝对主角,共推房1845套,占总推房数90%。

  此外,万科、保利、金地等房产企业也高调进军商业地产。万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例;保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%;金地2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目。

  近日,在太原召开的中国商业地产招商大会上,不少开发商更是看好尚待开发的二、三线城市。他们纷纷表示,商业地产相比商品住宅市场还处于发展阶段,在二、三线城市更是前景一片光明。

  楼市调控企业转型 开发商转“商”有冲动

  不少开发商表示,当前商业地产升温与商品住宅市场的调控密切相关,其资金开始溢向商业地产。

  “楼市调控催热商业地产繁荣。”唐山一家房地产企业负责人佟干城认为,商业地产火爆与住宅市场严厉的调控有关。他认为,相比普通住宅,商业地产还算是起步阶段,回报率也相对更高,所以不少开发商会更加青睐商业地产。soho中国董事长潘石屹前不久在山西曾表示,目前商业地产仍然是投资领域最热的板块,在北京、上海的中心区域,投资商业地产的回报率比住宅等高2-2.5倍。

  中原地产分析认为,调控政策深度影响房地产市场,住宅市场限购,投资需求明显被抑制,投资者开始寻求新的投资方向,而商业地产不限购,发展前景较好,为投资者打开一扇新的投资大门。  山西振鹏投资开发有限公司总经理李杰说,商业地产之所以“非常火爆”,在住宅市场遭遇限购下,不乏投资客进入不限购的商业地产。李杰说,不少资金雄厚有实力的房地产企业将会逐步提高开发商业地产比重。

  然而,有专家认为,楼市调控并非开发商转“商”的主要原因,商业地产热度升温与我国城市化发展下房地产企业转型关系密切。中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云认为,随着我国第三产业发展、住宅市场推动以及城市面貌的提升,需要与之配套的商业地产出现。此外,我国城市化加速发展也是商业地产持续升温的重要因素。

    绝非盖楼那么简单 涉足商业地产须谨慎

    当前,商业地产“大干快上”、盲目发展已经引起监管层注意,调控风险正在累积。此外,就商业地产本身而言,投资商业地产将对开发商提出更高的要求,绝非只是盖一幢大楼那么简单。

    今年以来,中国银监会曾多次对商业地产进行风险预警,明确要求各商业银行严控商业地产相关信贷以降低风险。山西大学经济与管理学院副教授耿晔强认为,当前对商业地产出台相关调控政策可能性不大,但是目前调控风险正在累积。

    此外,从商业地产本身来看,短期投资客进入,开发企业可能已经鱼龙混杂。业内人士认为,商业地产并非盖楼那么简单,不是有资金就能做好商业地产。

    山西九昌地产开发有限公司总经理张萌盛则认为,与住宅相比,商业地产面对的消费人群不一样,因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。“开发商在商业地产项目中承担的社会职能相对更多一些,责任更重,风险也更大。”张萌盛说,普通商品住宅资金回收期一般为2-3年,而商业地产一般则5-10年。

    不少业内人士也认为,目前商业地产持续升温,如果供应量超过市场消化能力,必然导致商业地产滞销,进而导致开发商的资金链断裂。张萌盛说,涉足商业地产是一种投资行为,但是不能有投机心理。商业地产项目需要有专业的运作团队做好后期运行。

    “盖一幢商业大厦容易,但维持运转和运营最难。”蔡云说,业内有一句话是“大厦真正开业那天,才是商业地产开始的那天。”所以,商业地产除了考虑市场支撑外,需要开发商有后期运行和管理等能力。

    “相比商品住宅,投资商业地产拼的是真本事。”山西大同开发商赵志毅认为,商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力,更需要独到的眼光和对项目后期运行管理能力。