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部分小开发商死等不退场
编辑时间:2011/11/21 8:54:57  点击数:次

 “我们本来想卖掉浦东一块地处内环的商业用地,但是另外一个股东不合作,只能放弃了。”上海一上市企业高管向早报记者讲述时下的苦恼。

  据介绍,另外一个股东是一家小开发商,这块地是从其手中收购而来。虽然现在是大股东,但这块地是这家小开发商惟一的一个项目。“他们不愿意退出房地产行业,守着这个平台,哪怕赚得很少,也是可以盈利的。”

  上述人士和早报记者算了一笔账,这块地的土地收购额接近7亿元,项目运转需要再投4至5亿元,而预期的回报不到1亿元。也就是说,这个项目的回报率不到11%。

  “现在市场合适的项目真的不多,我们还没找到。虽然这个项目赚得不多,但是所有的财务成本包括工资、管理费等都在其内,也不算太差。”

  上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为,上海的中小企业采取的策略非常保守,就是死等,等到春暖花开再卖,但可能最后也是等死。

  周建成分析,中小企业在上海的盘子很少,在全国也没有布局,可能就守着一两个项目,舍不得降价。由于这种企业融资能力也不是很好,所以负债率不高,长债压力比较小。

  另外,成本因素,也决定了只能死撑。“很多楼盘的成本价高于周边楼盘售价,卖1平方米亏2000元的楼盘不少,卖1平方米赚200元的楼盘也很多。”周建成表示。

  一位国企开发商认为,房地产市场并购热潮并没有真正拉开。“现在还没到逼急的时候。他们可以等,我们可以不断挑、砍价。”

  据上海联合产权交易所公布的数据,上周房地产交易共成交3宗,成交金额达7.76亿元。房地产业再次居上海产权市场成交额的首位。

  一位大型开发商对此的解读是, “这个数值很小,就相当于我们的高端项目几十套房源。而现在出售的,大多是资金周转不过来的中小开发企业。”

  一位国际投行投资部人士则表示,现在到处都在寻找项目,但是回报率很难达到要求。

  “外资太贪婪了。他们要求年回报率20%。我们的项目回报率才20%,年回报率不会超过10%。”一位开发商向早报记者表示,多等两年也不是问题,这样卖掉太亏了。

  “90%的房地产企业都将退出行业,中小企业将成批倒下。”周建成预计,中国房地产行业十年内将由两三万家锐减至两三千家。而企业退出的方式可以是“自然死去”,项目卖完了直接当房东;也可以是中途卖掉,而烂尾楼也将伴随整个整合阶段。